Locaux d'entreprises à Paris

Avec 47 millions de m², 30 millions de m² de locaux d'activités et 20 millions de m² d'entrepôts, la région parisienne constitue bien le premier parc immobilier d'entreprise en Europe (source ARD : Ile-de-France : le premier parc immobilier d'entreprise en Europe). Les indicateurs immostat vous donneront les informations actualisées du marché imlmobilier parisiens. Nous les mettons à votre disposition.       
          

> Immobilier d'entreprises (offres immobilières)|Indicateurs Immostat

• La Ville la plus attractive d’Europe continentale

L'étude annuelle "European Cities Monitor", que mène depuis 1990 le cabinet de conseil immobilier Cushman & Wakefield Healey & Baker auprès de 500 chefs d'entreprises européennes, montre que Paris est la ville la plus attractive d'Europe Continentale, derrière Londres, et devant Francfort, Bruxelles et Amsterdam.

L'étude classe les villes en fonction de critères de localisation jugés stratégiques aux yeux des décideurs.

Paris se situe au premier rang en matière de transports urbains et au deuxième en matières d'accès au marché, de qualité de main d'œuvre, de réseaux de transports vers les autres grandes villes européennes et internationales, de télécommunications.

• Paris renforce son rang de première destination des entreprises européennes

Parmi les 500 entreprises interrogées dans le cadre de cette enquête, 45% ont, en 2004, une implantation à Paris, devant Londres (42%), et Madrid (34%). Si les projets d'implantation se maintiennent, Paris renforcera sa position en 2008.

• Le premier marché des transactions d’immobilier de bureaux en Europe

Le cabinet de conseil immobilier Atis Real - Auguste Thouars, dans son étude intitulée "l'Année Immobilière 2003", dresse un tableau comparatif des transactions immobilières en Europe de 2002 à 2003.

L'étude montre que Paris se positionne en tête des villes européennes, loin devant Bruxelles et Madrid, Francfort et Londres.

"En termes de volumes de transactions, Paris et Londres qui étaient les deux marchés européens les plus importants en 2002, connaissent une évolution très différente en 2003. Après avoir enregistré une baisse des transactions en 2002, Paris se redresse (+11%), tandis que le marché de Londres continue de se contracter (-19%)".

Dans la majorité des métropoles européennes étudiées, les loyers "prime" ont baissé depuis le retournement des marchés de bureaux intervenus fin 2001-début 2002.

• Plus de 590 000 carrés de bureaux neufs ou restructurés à l’horizon 2006 :

En 2004 se sont essentiellement le Quartier Central des Affaires (QCA), et plus particulièrement les VIIIème et IXème arrondissements, avec plus de 112 000 m² et le XIIIème arrondissement, sur Paris Rive Gauche, avec plus de 67 000 m² qui permettent de proposer la plus forte part des offres de bureaux neufs et restructurés.

En 2005, les offres seront proposées principalement dans les IXème et XIIIème arrondissements, ainsi que dans le VIIIème arrondissement.

En 2006, les utilisateurs bénéficieront d'offres localisées dans le VIIIème arrondissement et le XIXème arrondissement, quartier en pleine mutation.

• Grandes surfaces : Paris redevient l’une des zones les plus attractives de l’Ile de France en 2004

Selon la même étude d'ATIS REAL - Auguste Thouars, Paris attire plus les grands utilisateurs.

"Les secteurs géographiques de Paris et de la Défense redeviennent plus attractifs avec un triplement du volume de commercialisation des locaux de grande surface. Cette évolution s'est faite au détriment des 1ère et 2ème périphéries qui ont perdu plus de la moitié du volume."

L'année 2002 avait été marquée par le manque d'attrait de Paris pour les grands utilisateurs : 18 transactions concernaient les départs vers la 1ère périphérie et les secteurs des affaires de l'ouest contre seulement 6 déplacements dans Paris intra-muros et 3 entrées.

En 2003, les transactions des utilisateurs de grandes surfaces on majoritairement eu lieu à l'intérieur d'un même secteur géographique : 18 ont résulté d'un mouvement à l'intérieur de Paris contre 6 en 2002… "

Les grands projets parisiens au service du développement économique

• La ZAC (Zone d'Activités Concertées) Paris Rive Gauche :

Ce quartier englobe les quartiers de Tolbiac et de Bercy. Outre les 200 000 m² neufs déjà occupés (ALTADIS, CDC-Ixis, France Telecom, Sanofi-Synthélabo, SAP,…), 700 000 m² devraient sortir de terre d'ici à 2015.

Au programme également, un nouveau pôle universitaire, un hôtel industriel dédié au secteur des biotechnologies : Paris Biopark. Il comprend également des commerces et des lieux dédiés à la culture (Bibliothèque François Mittérand, cinéma MK2).

Cette zone est idéalement desservie par les lignes Météor et RER C.

• Le Chantier de la ZAC des Lilas :

Ce chantier devrait débuter début 2004. Il prévoit la livraison à l'horizon 2006 de 50 000 m² de bureaux de part et d'autre du boulevard périphérique couvert à cet effet, en bordure des communes du Pré-Saint-Gervais, des Lilas et de Bagnolet. Conformément au principe de "pluriactivité", le programme comprend également des commerces, des services, des équipements culturels et sportifs et une résidence étudiante.

Au-delà de l'emprise actuelle de la ZAC, une étude prospective est lancée pour la création d'un vaste pôle d'activités s'étendant de la Porte de la Chapelle au Pré-Saint-Gervais et intégrant des terrains sous exploités comme les rives des boulevards des Maréchaux, l'emprise ferroviaire de la Porte de la Chapelle ou les Grands Moulins de Pantin. Cette zone offre la plus grande réserve de foncier de la capitale. La desserte de ce croissant serait également assurée par EOLE dont l'extension est programmée dans cette zone.

La création d'un pôle d'activités permettrait notamment un équilibrage de l'activité économique de Paris vers l'est, en complément de la ZAC Paris Rive Gauche.

• La restructuration des portes de Paris :

Au sud, la mise en service du Tramway Sud des Maréchaux (TMS) courant 2006 devrait désengorger les boulevards exterieurs et renforcer l'attractivité des portes de Versailles, de Vanves, d'Italie ou d'Ivry. Parallèlement, certaines portions du périphérique devraient être couvertes (Portes de Vanves, des Ternes, de Champerret et des Lilas), réduisant ainsi la fracture entre Paris et la banlieue et permettant notamment l'implantation de bureaux.

Des évolutions réglementaires en matière d'urbanisme en faveur de l'activité économique :

Le nouveau Plan Local d'urbanisme (PLU) propose plusieurs évolutions réglementaires favorisant la construction de bureaux.

• Modification des règles de COS :

Actuellement fixé à 1,5, le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) emploi pourrait être relevé dans plusieurs secteurs de la capitale, notamment à l'est. Par ailleurs, une double règle de COS pourrait être instaurée avec des COS différenciés par fonction (essentiellement logement/activité). Le cas échéant, un COS global définirait les possibilités de construction par secteur, la somme des deux COS ne pouvant excéder le COS global. Enfin, le COS, de fait, devrait être maintenu.

• Révision des plafonds :

Les règles actuelles de hauteur à 25 m en centre-ville et à 31 m ou 37 m en périphérie, pourraient être assouplies dans certains secteurs localisés (périphérique, portes,…)

• Simplification du zonage :

Le découpage de la capitale devrait être ramené à 4 zones :

- zone naturelle et forestière,

- zone urbaine verte,

- zone de grands services urbains,

- zone urbaine constructible.

Dans cette dernière, une règle de COS unique prévaudrait, exception faite des ZAC ou de certains territoires de projet pour lesquels des dispositions particulières pourraient être définies.

• Changements d’affectations :

Pour prendre en compte l'évolution des activités de manière plus souple, le PLU pourrait supprimer la distinction entre COS activité et le COS bureaux, et autoriserait le passage des hôtels industriels et locaux administratifs utilisés comme tels depuis 1970 sous le régime des locaux d'activités.

Par ailleurs, l'Etat pourrait être autorisé à céder certains locaux administratifs à des promoteurs privés pour leur transformation en bureaux. Sous réserve d'une évolution législative.

- Meilleure rentabilité de l'investissement immobilier en locaux de bureau (en moyenne annuelle) avec 15.8% contre 14.5% pour Ranstad Holland et 13.2% pour Londres.(IPD France, 2003)

- 1er parc européen de bureaux avec 45.5 millions de mètres carrés

- 5 arrondissements de l'ouest parisien (VIII, IX, XIV, XVI, XVIIèmes) concentrent 40% des entreprises et des effectifs du secteur privé.

 

Le parc de bureaux parisiens est estimé en 2000 par l'Observatoire des Marchés de l'Immobilier à plus de 15 300 m², soit plus du tiers du total des bureaux d'Ile de France. Le pôle de bureaux le plus important est le triangle d'or, suivi par la cité financière, Seine Gauche, Front de Seine et Montparnasse. (source : CCIP, 2002)